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전세 계약이 끝나가는데 집주인도 나도 아무 말이 없다면? 그냥 나갈 수 있을까요? 아닙니다. 이때 적용되는 게 “묵시적 갱신”입니다. 모르면 손해보는 규칙을 정리합니다.
묵시적 갱신이란?
계약 만료일 전에 집주인도 세입자도 갱신 거절 또는 조건 변경 통보를 하지 않으면, 기존과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것입니다.
주택임대차보호법에 따라 2년 단위로 연장됩니다.
언제 성립되나?
| 통보 주체 | 통보 기한 |
|---|---|
| 집주인 | 만료일 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 |
| 세입자 | 만료일 2개월 전까지 |
이 기간 안에 아무도 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다.
묵시적 갱신 후 해지하려면?
묵시적 갱신이 된 이후에는 세입자가 언제든지 해지 통보를 할 수 있습니다. 단, 통보 후 3개월 후에 효력이 발생합니다.
예시:
묵시적 갱신 성립 → 6개월 후 해지 통보
→ 통보일로부터 3개월 후 계약 종료
→ 전세금 반환 의무 발생계약갱신청구권과의 차이
| 항목 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 발생 조건 | 아무도 통보 안 함 | 세입자가 적극적으로 청구 |
| 연장 기간 | 2년 | 2년 |
| 임대료 인상 | 불가 (기존 조건 유지) | 5% 이내 인상 가능 |
| 해지 | 세입자 언제든 가능 (3개월 후 효력) | 제한적 |
실수하기 쉬운 상황
세입자의 실수: 이사 가려는데 2개월 전 통보를 못 해서 묵시적 갱신이 성립. 이후 3개월을 더 기다려야 전세금을 돌려받을 수 있음.
집주인의 실수: 6개월~2개월 전 통보를 못 해서 원하는 시점에 세입자를 내보내지 못함.
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다음 편: 전세사기 예방 완전정복 #7 – 전세금 못 돌려받을 때 대처법