읽는 시간: 약 5분 | 난이도: 입문
집을 사거나 전세를 구할 때 꼭 확인해야 한다는 “등기부등본”. 막상 열어보면 낯선 용어들이 가득해서 그냥 덮어버린 경험, 있으신가요?
이 글 하나로 등기부등본의 구조와 핵심 확인 포인트를 정리해드립니다. 어렵지 않아요. 구조만 알면 5분이면 충분합니다.
등기부등본이란?
등기부등본은 부동산의 신분증이라고 생각하면 됩니다.
- 이 건물(또는 토지)이 누구 소유인지
- 빚(담보)이 얼마나 걸려 있는지
- 법적 분쟁이 있는지
이 모든 정보가 담겨 있습니다. 계약 전에 반드시 직접 확인하는 게 원칙입니다.
📌 발급 방법: 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) → 열람/발급 → 부동산 주소 입력 → 700원
등기부등본의 3가지 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
1. 표제부 – “이 건물이 무엇인지”
표제부에는 부동산의 기본 정보가 담겨 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 소재지 | 건물 주소 |
| 면적 | 전용면적, 공용면적 |
| 구조/용도 | 아파트, 다가구, 상가 등 |
| 건물 번호 | 집합건물의 경우 호수 |
✅ 확인 포인트 실제 계약하려는 주소·면적과 일치하는지 반드시 확인하세요. 주소가 조금이라도 다르면 완전히 다른 물건일 수 있습니다.
2. 갑구 – “누가 주인인가”
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다.
- 현재 소유자가 누구인지
- 소유권이 어떻게 이전됐는지 (매매, 상속, 증여 등)
- 소유권을 제한하는 사항 (가압류, 가처분, 예고등기 등)
✅ 확인 포인트
| 항목 | 위험 신호 |
|---|---|
| 소유자 | 집주인과 등기 명의인이 다름 → 대리인 계약 주의 |
| 가압류 | 채권자가 소유권을 묶어둔 상태 → 경매 위험 있음 |
| 가처분 | 소유권 분쟁 중일 가능성 → 계약 보류 권장 |
| 예고등기 | 등기 말소 소송 진행 중 → 매우 위험 |
⚠️ 가압류나 가처분이 있는 물건은 계약을 피하거나, 전문가 검토 후 진행하세요.
3. 을구 – “빚이 얼마나 있나”
을구에는 소유권 외의 권리, 주로 담보 관련 사항이 기록됩니다.
- 근저당권: 은행 대출의 담보로 설정된 것
- 전세권: 전세 계약이 등기된 것
- 지상권 / 지역권 등
✅ 확인 포인트
근저당 설정 금액을 꼭 확인하세요.
예시)
집값: 3억원
근저당 채권최고액: 2억 4천만원 (대출 원금의 약 120%)
실제 대출 추정: 약 2억원
→ 집이 경매로 넘어가면 내 전세금 돌려받기 어려울 수 있음
안전 기준 (일반적 가이드라인)
(근저당 채권최고액 + 내 전세금) ÷ 집값 ≤ 70~80%
이 비율이 넘으면 위험 신호로 봐야 합니다.
초보자가 자주 하는 실수 3가지
① 계약 당일 발급본만 믿는다 등기부는 실시간으로 바뀝니다. 잔금 당일에도 다시 발급해서 확인하세요.
② 을구가 비어있으면 안전하다고 생각한다 을구가 없어도 갑구에 가압류가 있을 수 있습니다. 두 곳 모두 확인 필수입니다.
③ 집주인과 등기 명의인이 같은지 확인 안 한다 신분증과 등기부의 이름·주민번호 앞자리를 반드시 대조하세요.
등기부 분석이 어렵다면?
직접 분석하기 어렵거나, 놓친 위험요소가 있을까 걱정된다면 AI 등기부 분석 서비스를 활용해보세요.
등기부등본 파일을 첨부하면 갑구·을구의 위험요소를 자동으로 분석해드립니다.
정리
| 구분 | 핵심 확인 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 주소·면적이 계약 내용과 일치하는가 |
| 갑구 | 실소유자 확인, 가압류·가처분 없는가 |
| 을구 | 근저당 규모, 전세금 합산 시 안전한가 |
등기부등본은 어렵지 않습니다. 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 3가지만 확인하면 내 소중한 전세금과 매매 계약을 지킬 수 있습니다.
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