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집을 팔 때 세금을 한 푼도 안 낼 수 있다면? 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 가능합니다. 조건과 예외를 꼼꼼히 살펴봅니다.
기본 요건
- 1세대 1주택: 세대원 전원이 1개 주택만 보유
- 보유 기간: 2년 이상
- 거주 기간: 조정대상지역은 2년 이상 거주 필수
- 가격 기준: 매도가 12억원 이하 → 전액 비과세
12억원 초과 시 과세 방법
매도가가 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (매도가 - 12억) / 매도가
예시: 15억에 매도, 양도차익 5억
과세 양도차익 = 5억 × (15억-12억)/15억 = 1억원
→ 1억원에 대해서만 양도세 계산예외 규정 (비과세 적용 가능한 경우)
일시적 2주택 새 집을 사고 기존 집을 아직 못 판 경우, 일정 기간 내 처분하면 1주택으로 봅니다.
- 조정대상지역: 새 집 취득 후 1년 이내 기존 집 처분
- 비조정대상지역: 3년 이내 처분
상속·혼인으로 인한 2주택 상속으로 주택을 취득하거나, 혼인으로 양쪽 주택이 합쳐진 경우 일정 기간 1주택으로 인정합니다.
부득이한 사유 취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유로 다른 지역 거주 시 예외 적용 가능.
자주 하는 실수
- 조정대상지역에서 거주 없이 보유만 2년 → 비과세 안 됨
- 직전 거주 이력 없이 전입만 한 경우 → 실거주 인정 안 됨
- 매도 전 일시적 2주택 처분 기한 놓침 → 비과세 박탈
⚠️ 비과세 요건은 복잡하고 예외가 많습니다. 고액 매도 전 반드시 세무사와 상담하세요.
다음 편: 부동산 세금 완전정복 #8 – 다주택자 양도세 중과, 얼마나 더 내나?