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전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 결정입니다. 계약서에 도장 찍기 전, 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 5가지를 정리했습니다. 이것만 체크해도 대부분의 전세 사기를 예방할 수 있습니다.
① 소유자 확인 – 집주인이 진짜 주인인가?
갑구에서 현재 소유자 이름을 확인하고, 계약 상대방의 신분증과 대조하세요.
체크 포인트
- 등기부 소유자 = 계약 상대방 이름 일치 여부
- 주민등록번호 앞 6자리 일치 여부
- 대리인 계약 시 위임장·인감증명서 필수 확인
⚠️ 이름이 다른데 “대리인”이라고 하면 특히 주의하세요.
② 근저당 규모 – 경매 시 내 돈이 남는가?
을구의 근저당 채권최고액을 확인하세요.
안전 기준: (근저당 채권최고액 + 내 전세금) ÷ 집값 ≤ 70%이 비율이 높을수록 경매 시 전세금 회수가 어렵습니다.
③ 가압류·가처분 – 법적 분쟁이 있는가?
갑구에 가압류 또는 가처분이 있다면 계약을 보류하세요. 자세한 내용은 [3편]을 참고하세요.
④ 등기부 발급일 – 오늘 발급한 것인가?
등기부등본은 실시간으로 변경됩니다. 반드시 계약 당일 발급한 것을 사용하세요. 며칠 전 발급본은 그사이 내용이 바뀌었을 수 있습니다.
📌 계약일 당일 아침에 발급 → 잔금일 당일에도 한 번 더 발급
⑤ 전입신고 + 확정일자 – 계약 후에도 해야 할 일
등기부 확인 후 계약했다면, 이사 당일 바로 처리하세요.
| 항목 | 장소 | 비용 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 주민센터 또는 정부24 | 무료 |
| 확정일자 | 주민센터 또는 온라인 | 600원 |
이 두 가지가 있어야 경매 시 전세금 보호(우선변제권)를 받을 수 있습니다.
5가지 체크리스트 요약
- 소유자와 계약 상대방 동일인 확인
- 근저당 + 전세금 합산 비율 70% 이하 확인
- 가압류·가처분 없음 확인
- 당일 발급 등기부 사용
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 완료
다음 편: [5편] 다가구 vs 다세대, 등기부로 구별하는 법