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빌라나 원룸을 구할 때 “다가구”와 “다세대”라는 말을 자주 듣게 됩니다. 이름은 비슷하지만 법적으로 완전히 다르고, 전세 계약 시 위험도도 크게 달라집니다. 등기부등본으로 구별하는 법을 알아봅니다.
다가구 vs 다세대, 핵심 차이
| 항목 | 다가구 주택 | 다세대 주택 |
|---|---|---|
| 소유 구조 | 건물 전체가 1명 소유 | 각 호수별로 개별 소유 가능 |
| 등기부 | 건물 전체 1개 | 호수마다 별도 등기부 |
| 전세 위험 | 🚨 높음 | ✅ 상대적으로 낮음 |
| 구분 방법 | 등기부 표제부 확인 | 등기부 표제부 확인 |
등기부에서 구별하는 법
다가구 주택
- 표제부에 건물 전체 주소만 기재
- 호수 구분 없이 “1층~3층” 전체가 하나의 등기
- 집주인이 건물 전체를 담보로 대출받을 수 있음
다세대 주택
- 표제부에 “○동 ○호”가 명시됨
- 각 호수마다 별도 등기부 존재
- 내가 사는 호수의 등기부만 확인하면 됨
왜 다가구가 더 위험한가?
다가구는 건물 전체가 1개의 등기이기 때문에, 집주인이 건물 전체를 담보로 큰 대출을 받을 수 있습니다.
예를 들어 10가구가 사는 다가구 주택에서 집주인이 건물 전체에 대규모 근저당을 설정하면, 경매 시 10가구 모두의 전세금이 위험해질 수 있습니다.
⚠️ 다가구 전세 계약 시에는 “선순위 임차인”이 몇 명인지, 그 보증금 합계가 얼마인지 반드시 확인하세요.
다가구 전세 계약 시 추가 확인 사항
- 임대차 현황 확인: 집주인에게 전체 임차인 현황 요청
- 선순위 보증금 합계 계산: 나보다 먼저 계약한 임차인들의 보증금 총액 파악
- 안전 기준 재계산: (근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ÷ 집값 ≤ 70%
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