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전세나 매매 계약을 앞두고 등기부등본을 열어봤더니 을구에 “근저당권”이라는 항목이 있다면? 많은 분들이 이 순간 멈칫하게 됩니다. 근저당이 있으면 무조건 위험한 걸까요? 아니면 어느 정도는 괜찮은 걸까요?
이번 글에서는 근저당이 무엇인지, 어떤 기준으로 판단해야 하는지 정리해드립니다.
근저당이란?
근저당권은 쉽게 말해 은행 대출의 담보입니다.
집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때, 은행은 “이 집을 담보로 잡겠다”고 등기부에 기록합니다. 이게 근저당입니다.
집주인이 대출을 못 갚으면, 은행은 이 집을 경매에 넘길 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
등기부에서 근저당 확인하는 법
을구를 열어보면 이런 식으로 기재됩니다.
채권최고액: 금 240,000,000원
채무자: 홍길동
근저당권자: ○○은행여기서 중요한 건 채권최고액입니다. 실제 대출금이 아니라, 대출금의 **약 120~130%**로 설정됩니다.
채권최고액 2억4천만원 → 실제 대출 약 2억원
안전한지 판단하는 공식
(근저당 채권최고액 + 내 전세금) ÷ 집값 × 100이 비율이 70% 이하면 비교적 안전, 80% 초과면 위험 신호입니다.
예시
- 집값: 4억원
- 근저당 채권최고액: 1억2천만원
- 내 전세금: 2억원
→ (1억2천 + 2억) ÷ 4억 = 80% → 주의 필요
근저당 있어도 괜찮은 경우 vs 위험한 경우
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 채권최고액이 집값의 30% 이하 | ✅ 비교적 안전 |
| 채권최고액 + 전세금이 집값의 70% 이하 | ✅ 비교적 안전 |
| 채권최고액 + 전세금이 집값의 80% 초과 | ⚠️ 위험 |
| 근저당이 여러 개 설정됨 | ⚠️ 각별히 주의 |
| 최근에 갑자기 근저당 설정됨 | 🚨 계약 보류 권장 |
꼭 기억할 것
계약 전 근저당 확인은 기본 중의 기본입니다. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 700원에 즉시 발급받을 수 있습니다. 번거롭더라도 반드시 직접 확인하세요.
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