전입신고, 확정일자, 전세권 설정의 차이와 선택법
왜 이런 절차가 필요할까?
전세계약은 “남의 집에 내 돈을 맡기는 일”입니다.
수천만 원, 때로는 수억 원의 보증금을 지키기 위해선 단순히 좋은 집을 찾는 것보다 법적 권리 선점이 먼저입니다.
특히 2024~2025년에는 전세사기 피해 사례가 잇따르면서, 전입신고, 확정일자, 전세권 설정의 중요성이 더욱 커졌습니다.
하지만 이 세 가지가 어떤 차이가 있고, 어떤 상황에서 뭘 선택해야 하는지는 사회초년생이나 처음 임대차계약을 맺는 분들에게는 어려울 수 있습니다.
이 글은 그 차이를 정확히 정리해, 여러분이 나의 상황에 맞는 선택을 할 수 있도록 돕기 위해 작성되었습니다.
세 가지 보호 장치, 어떻게 다를까?
전입신고란?
- 주민센터에 내가 ‘이 집에 살고 있다’고 신고하는 행위
- 임차인의 ‘대항력’을 부여 (즉, 집주인이 바뀌더라도 새주인에 대해 이 집에 대한 거주권리는 나에게 있다고 주장가능)
- 신고 후 다음 날 0시부터 효력 발생
확정일자란?
- 집주인과 체결한 임대차계약서에 동사무소나 법원에서 ‘도장’ 받는 것
- 우선변제권을 인정받기 위한 필수요건
- 보통 전입신고와 동시에 처리
전세권 설정이란?
- 보증금을 담보로 등기부등본에 공식적으로 권리를 등기하는 행위
- “이 집은 내 보증금이 얹혀 있는 집”이라고 부동산 등기부에 기록됨
- 임차인 스스로 경매 청구 가능 (채무소송 없이 바로 실행)
상황별로 어떤 걸 선택해야 할까?
전입신고 + 확정일자로 충분한 경우
- 등기부등본에 선순위 근저당 없음
- HUG 전세보증금 반환보증 가입 가능한 물건
- 집주인이 개인이고 계약 이력이 안정적
- 신축 아파트·빌라 등 법적 리스크가 낮은 곳
이 경우는 전입신고와 확정일자만으로도
대항력 + 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
전세권 설정이 꼭 필요한 경우
- 등기부등본상 선순위 근저당이 이미 많음
- 집주인이 자주 바뀌거나 법인 명의
- 빌라, 다세대, 반지하 등 전세사기 피해가 많았던 유형
- HUG 보증 가입이 안 되는 조건 (보증금 초과, 임대인 자격 미달 등)
- 주택이 아닌 오피스텔, 상가 등 주거용 외 건물
이 경우는 전세권을 설정해야만
다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
전입신고 vs 전세권 설정 요약 비교표
| 항목 | 전입신고 + 확정일자 | 전세권 설정 |
|---|---|---|
| 법적 효력 | 대항력 + 우선변제권 | 물권 (강력한 권리) |
| 집주인 동의 | 불필요 | 필요 (등기 필요) |
| 비용 | 약 600원 | 보증금의 약 0.24% + 수수료 |
| 효력 발생 시점 | 전입 다음 날 0시부터 | 등기 완료 즉시 |
| 경매 청구 | 불가 (소송 필요) | 가능 (바로 청구 가능) |
| 보증금 반환 확률 | 선순위 채권 없을 때 가능 | 높은 확률로 회수 가능 |
계약 전 체크리스트
- 등기부등본 열람 (근저당·소유자 확인)
- 전입신고 + 확정일자 처리
- 집주인의 계약이력 및 명의 상태 확인
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 체크
- 필요시 전세권 설정 고려
[참고] 전세 보증금 위험도 계산기
내 보증금이 과연 안전한 수준인지, 위험도가 높은지 전세 보증금 위험도 계산기에서 빠르게 계산해보세요.
아래 입력값 3가지만 있으면 됩니다:
- 해당 주택의 매매가 (시세 기준)
- 등기부등본상 선순위 채권 총합 (근저당, 전세권 등)
- 본인의 전세보증금
총 담보부 부담률이 일정 기준을 초과하면 주의하거나 계약을 다시 검토할 필요가 있습니다.
→ 이 계산기는 협상·임대차 계약 결정 전에 필수 도구로 활용하세요.
마무리 정리
전세 보증금을 안전하게 지키는 방법은 단순히 싸고 넓은 집을 찾는 게 아니라, 법적으로 내 권리를 어떻게 확보하느냐에 달려 있습니다.
계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 상황에 맞는 조치를 선택해야 합니다.
- 안전한 집이라면? 전입신고 + 확정일자로도 충분
- 불안 요소가 많다면? 전세권 설정을 적극 고려
- 리스크가 의심될 땐? → 위험도 계산기로 판단