전세 계약 연장, 계약갱신청구권 제대로 이해하기

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계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권은 세입자(임차인)가 기존 전세계약이 끝날 때, 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.

주택임대차보호법 개정으로 2020년 7월 31일부터 시행되었으며, 세입자 보호를 강화하기 위한 핵심 장치 중 하나입니다.

임차인이 계약 종료일 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 밝히면, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.

단, 이 권리는 한 번만 사용할 수 있으며, 이미 한 차례 갱신청구권을 사용한 경우에는 다시 행사할 수 없습니다.

예를 들어, 2021년 10월 1일에 전세계약을 맺은 A씨는 2023년 10월 1일에 계약이 만료됩니다.

이 경우 A씨는 2023년 4월 1일부터 8월 31일까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 특별한 사유가 없다면 이를 수용해야 합니다.

이로 인해 계약은 2년 더 연장되어 2025년 10월까지 자동 갱신됩니다.

만약 임대인이 계약 갱신을 거부하려면 다음과 같은 정당한 사유가 있어야 합니다.

1회 사용 제한 외에도 몇 가지 실무적인 주의사항이 있습니다.

첫째, 계약이 자동으로 연장되더라도 새 계약서를 작성하고 확정일자를 받아 두는 것이 좋습니다. 이는 추후 분쟁 발생 시 임차인의 권리를 명확히 보호해줍니다.

둘째, 갱신 시 임대료는 기존 금액의 5%를 초과할 수 없습니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억 원이었다면, 갱신 시에는 최대 1억 500만 원까지 인상 가능합니다. 임대인이 이보다 더 높게 요구하는 경우, 법적 제한을 위반한 것이므로 대응이 가능합니다.

셋째, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후 실제로 입주하지 않고 집을 다시 임대한 사실이 확인되면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실제로 이와 관련한 법원 판례도 존재하며, 위자료나 이사비 등을 청구한 사례도 있습니다.

계약 갱신을 진행할 때는 임대인과의 의사소통이 중요합니다. 특히 임대인이 갱신을 거절하거나 과도한 임대료 인상을 요구할 경우, 관련 법률과 본인의 권리를 명확히 인지하고 대응해야 합니다.

전입신고와 확정일자는 필수 절차이며, 기존 보증금에 대해 전세보증보험을 갱신하는 것도 안전장치가 됩니다. 또한 새로운 조건으로 계약을 연장할 경우 반드시 서면으로 작성하고 공인중개사를 통한 계약이 권장됩니다.