전세에서 월세로의 전환, 왜 중요할까?
최근 부동산 시장에서는 전세에서 월세로의 전환이 활발하게 이루어지고 있습니다. 특히 고금리와 전세사기 등의 영향으로 인해 세입자들이 월세를 선호하는 경향이 증가하고 있는데요.
이러한 변화 속에서 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전환율에 대해 알아두는 것이 임차인에게 중요합니다. 특히 계약 갱신 시, 혹은 새로운 집을 구할 때 보증금과 월세를 혼합하는 방식이 자연스러워졌죠. 이때 가장 궁금한 점은 바로 “내가 월세로 전환했을 때, 얼마를 내야 하는가”입니다.
이럴 때 필요한 개념이 바로 “월세 전환율”입니다.
전세를 월세로 바꾼다? 전환율이 기준이 됩니다
보증금의 일부를 돌려받고 대신 매달 월세로 내는 구조는 흔합니다. 하지만 단순히 감으로 월세를 정할 수는 없습니다.
전환율은 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 공식상의 비율입니다. 쉽게 말해, 얼마만큼의 보증금을 줄이는 대신 얼마만큼의 월세를 추가로 내야 하는지를 판단하는 기준이 되는 것이죠. 현재 법적으로 적용되는 월세 전환율은 기준금리에 2%를 더한 수치이며, 2020년 이후 이 기준이 적용되고 있습니다. 즉, 계산 시에는 기준금리에 2%를 더한 값을 전환율로 사용하면 됩니다.
전환율 계산 방법
전세 보증금 중 일부를 돌려받고 그만큼 월세로 전환할 때는 아래의 계산식을 사용합니다.
월세 = (전환할 보증금 금액 x 전환율) ÷ 12
예를 들어, 보증금 1억 원 중 3천만 원을 월세로 전환하고자 할 경우, 전환율이 기준금리(3.5%) + 2% = 5.5%라고 가정하면:
월세 = (30,000,000 x 0.055) ÷ 12 = 약 137,500원
전환율은 일반적으로 4%에서 6% 사이에서 협의되며, 반드시 임대인과 세입자 간 협의가 필요합니다. 법정 상한은 있지만 실제 계약에서는 지역, 주택 유형, 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
언제 이런 계산이 필요할까요?
- 계약 갱신 시 보증금 대신 일부 월세로 바꾸자는 제안을 받을 때
- 현금이 필요해 보증금을 줄이고 월세를 늘리고자 할 때
- 새로운 집을 구할 때 전세와 반전세를 비교하며 적정 월세를 계산할 때
이럴 때 감에 의존하지 않고, 정확하게 수치를 뽑아내는 것이 중요합니다.
전환율의 변화와 현재 적용 기준
2020년 9월, 정부는 주택임대차보호법 시행령을 개정하여 전환율을 기존의 4.0%에서 2.5%로 낮췄습니다. 이는 세입자의 부담을 줄이기 위한 조치였습니다. 그러나 이 전환율은 계약 갱신 시에만 적용되며, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
실제로 시장에서는 법정 전환율보다 높은 전환율이 적용되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 2025년 1월 서울의 전월세 전환율은 5.3%로 나타났습니다 .
전환율 상승의 원인
전환율이 상승하는 이유는 여러 가지가 있습니다.
- 전세사기와 전세포비아: 전세사기 사건이 증가하면서 세입자들이 전세를 기피하고 월세를 선호하게 되었습니다.매일일보
- 전세대출 규제 강화: 정부가 전세자금대출 보증 한도를 축소하면서 세입자들이 전세를 선택하기 어려워졌습니다 .
- 임대인의 세금 부담 증가: 보유세 등의 세금 부담이 증가하면서 임대인들이 전세보다 월세를 선호하게 되었습니다.
사례로 보는 월세 전환 계산
사례 1: 전세 일부를 월세로 전환하는 경우
- 기존 보증금: 1억 2천만 원
- 전환할 금액: 3천만 원
- 전환율: 5%
- 계산: (30,000,000 x 0.05) ÷ 12 = 125,000원
사례 2: 계약 갱신 시 전세 일부를 월세로 바꾸는 경우
- 기존 보증금: 8천만 원
- 전환할 금액: 2천만 원
- 전환율: 4.5%
- 계산: (20,000,000 x 0.045) ÷ 12 = 75,000원
계산, 어렵지 않습니다. 직접 해보세요
전월세 전환율 계산은 생각보다 간단합니다만 공식을 외우거나 계산하기 귀찮으실 수 있지요.
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