보증금을 못받았는데 이사해야하는 상황이라면? 어떻게 해야할지 막막한 세입자를 위해 시행되고 있는 임차권등기 제도를 알고 계신가요?
한국의 부동산 관련법은 임대차보호법 등 임차인을 보호해 주는 방향으로 발전해 왔습니다. 이렇게 세입자를 보호해 주는 제도 중 가장 강력한 ‘임차권등기’ 제도가 최근 많이 알려지면서 보다 적극적으로 권리보호를 위해 행동하시는 분들이 많아지고 계신것 같습니다.
(최근 통계에 따르면 2023년 임차권등기명령 신청건수가 전년도 대비 3.8배 증가하였으며, 2010년 임차권등기명령 건수가 공개된 이래 최대건수를 기록하고 있습니다.)
아래 글에서는 전•월세 보증금과 관련하여 많은 분들이 궁금해하시는 임차권등기제도에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.
보증금 미반환시 대처방법과 임차권등기
자주 발생하는 보증금 미반환 사례
대한민국을 뒤흔들었던 전세사기를 비롯하여 요즘 부동산 시장이 불안정해지면서 보증금 반환 관련 분쟁이 크게 증가하고 있습니다. 가장 흔한 사례를 살펴보면:
- “다음 세입자를 구하지 못해 보증금은 지금 못 드립니다”
- “새로운 세입자가 들어오면 그때 보증금을 드릴께요”
- “지금 자금 사정이 어려우니 조금만 더 기다려주세요”
이런 말씀들을 많이 들어보셨을 것 같은데요.
하지만 이는 모두 법적으로 인정될 수 없는 사유입니다. 임대차 계약은 엄연한 법적 계약이며, 계약기간 만료 시 보증금 반환은 집주인의 의무사항입니다.
저는 결혼하고 아이를 낳은 뒤 이사를 위해 집주인에게 만기 때 이사를 나가겠다고 통보를 했고 이사갈 집도 계약을 완료한 상태였습니다. 그런데 집주인이 전세가를 높여서 내놓아서 그런지 새로운 세입자가 구해지지 않았고 집주인이 갑자기 돈을 못준다고 좀더 있으면 안되냐고 연락을 해왔습니다.
저희는 이미 이사갈집 계약이 되어서 안된다고 했는데 부동산의 중개사가 원래 이런식으로 하지 않는다는 둥 집주인 편을 들면서 저희를 이상한 사람 취급하더라구요. 저희는 법적으로 아무 문제가 없고 적법하게 이미 고지도 했는데 왜 우리한테 그러느냐 집주인이 돈이 없는건 그쪽 사정이지 왜 우리한테 뭐라 하느냐고 크게 싸울번 했었습니다.
그러다 지인 변호사의 도움을 받아 싸우지 말고 법대로 하기로 결정했습니다. 일단 내용증명으로 보증금 임차권등기하고 이사갈꺼니까 이자 등 나머지 불이익은 알아서 하라고 통지 했습니다. 법에서 정해준 세입자의 적법한 권리이기 때문이죠.
사실 집주인 입장에서도 임차권등기가 되어 있는 집은 더더욱 새로들어올 세입자에게 보증금 안돌려주는 악덕 집주인이라는 꼬리표가 붙은거나 다름없기 때문에 임대인을 압박하는 효과도 있습니다. 전세금을 내리거나 다른 자금융통방법을 더 적극적으로 찾아볼 수 밖에 없으니까요.
결과적으로는 집주인이 전세금을 낮춰서 새로운 세입자를 받았고 저희는 임차권등기까지 가지 않고 제 날짜에 이사를 나갈수 있었습니다.
하지만 저희와 다르게 이사를 나가야해서 점유가 깨지는데 보증금은 못돌려 받을 위험에 계신 분들도 있을 것 입니다. 이러한 경우에는 어떻게 보호 받을 수 있을지 아래에서 자세하게 설명 드릴게요.
임차권등기 상세 가이드
임차권등기의 개념과 중요성
임차권등기는 쉽게 말씀드리면 “나는 이 집의 적법한 세입자이고, 이 집주인에게 받아야 할 보증금이 있다”는 것을 법적으로 공식화하는 제도입니다. 특히 다음과 같은 상황에서 매우 중요합니다:
- 불가피하게 이사를 가야 하는 경우
- 집주인의 재정상태가 불안정한 경우
- 해당 주택이 경매로 넘어갈 가능성이 있는 경우
즉, 보증금을 받을 때 까지 해당집에 계속 거주가 어려워 전입을 빼야 하는데 전입을 빼더라도 대항력과 우선변제권이 사라지지 않도록 해주는 세입자 보호제도 입니다. 세입자는 입차주택이 소재한 지역의 법원에 신청하시면 되고 법원에서 판단 후 임차권등기명령을 내려줍니다. 그리고 등기부에 세입자의 보증금 반환 우선순위가 있음이 기록되는 것인데요. 이를 통해 임차인의 대항력과 우선변제의 권리가 점유하지 않고 있어도 보호되게 됩니다.
임차권등기의 효과
법적 보호 효과
- 대항력 유지: 집이 팔리더라도 세입자 권리 보호
- 우선변제권 확보: 보증금 회수 순위 보장
- 점유가 깨지더라도 경매 등으로 배당 받을 권리가 계속 유지됨
실질적 효과
- 집주인에 대한 압박수단으로 작용
- 등기부등본상 기록으로 인한 신용영향
- 보증금 반환 촉진 효과
임차권등기 신청 절차
신청 시기
- 계약기간 만료 후
- 해지통고에 따른 종료 시
- 합의해지 된 경우 등 모두 신청 가능
필요 서류
- 임대차계약서 원본
- 주민등록등본
- 확정일자 부여된 계약서 사본
- 보증금 지급 증명서류
- 신청서 (법원 비치)
신청 비용
- 인지대: 5,000원
- 등록세: 보증금의 0.2%
- 교통비: 법원 출석 비용
(※ 비용은 추후 임대인에게 청구 가능)
실제 사례와 대처 방법
사례 1: 다음 세입자 못 구했다며 보증금 미반환
“저는 신혼부부인데 새집으로 이사를 가야 하는 상황이었어요. 그런데 집주인이 다음 세입자를 못 구했다며 보증금을 안 주겠다고 하더라구요.”
→ 대처방법:
- 내용증명 발송
- 임차권등기 신청
- 법적 대응 준비
- 지연이자 청구권 행사
사례 2: 집주인 연락두절
“계약만료 2개월 전부터 집주인과 연락이 안 되고 있어요.”
→ 대처방법:
- 확정일자부 계약서 확인
- 임차권등기 즉시 신청
- 법률구조공단 상담
- 채권추심 절차 시작
알아두면 유용한 임차권등기 추가 정보
보증금 반환 청구 소송
- 소액재판: 3,000만원 이하
- 단독재판: 3,000만원 초과
- 소요기간: 평균 3~6개월
- 승소율: 80% 이상 (증거자료 구비 시)
지연이자 청구
- 법정이율: 연 12%
- 계산방법: 보증금 × 12% × 지연일수/365
- 청구기간: 계약만료일부터 반환일까지
보증금 보호를 위한 필수 체크리스트
[계약 체결 시점]
- 임대인 본인이 맞는지, 대리인이라면 적법한 대리인이 맞는지 확인
- 계약서 2부 작성 (임대인, 임차인 각 1부)
- 등기부등본 확인 필수(공인중개사에게 자세한 설명을 꼭 요청하세요)
- 근저당 설정여부, 세입자에게 불리한 권리관계 여부 꼭 확인
- 집주인의 세금체납 여부 확인하기
- 계약서상 보증금 금액 정확히 기재
- 특약사항 상세히 기재
[입주 직후 조치사항]
- 전입신고와 계약서에 확정일자 즉시 받기 (경매에 넘어가면 우선변제권이 있는지 여부 판단기준입니다)
- 수도권, 경기도 일부지역은 주택 임대차 계약신고하기(주민센터 가시면 알아서 해주십니다.)
- 실거주 증명 자료 확보 (공과금 영수증 등), 점유 유지하기(짐 넣은 상태로 계속 거주)
[계약 만료 전 준비사항]
- 만기 2~3개월 전 집주인과 연락하여 연장여부 의논(카톡, 문자로 증거 꼭 남기세요)
- 보증금 반환 계획 확인
- 이사 일정 조율
이상으로 임차권등기제도에 대해 상세히 알아보았습니다. 보증금은 한 가정의 생활기반과 직결되는 중요한 문제입니다. 우리의 소중한 보증금을 지키기 위해 임차권 등기에 관한 이 글의 내용을 잘 기억해두시고, 적극적으로 활용하시기 바랍니다.